Ceny zemědělských pozemků klesají
9.12.2018, Ing. David Slavata, Ph.D

Růst cen zemědělských pozemků skončil. Z analýzy údajů z portálu www.trzniceny.cz, který sleduje průměrné denní nabídkové ceny zemědělských pozemků vyplývá, že z hlediska ročního porovnání klesly nabídkové ceny zemědělských pozemků v 11 krajích. Stejným srovnáním z hlediska posledního čtvrtletí došlo k poklesu v 10 krajích. Podle předpokladů budoucího vývoje nejenom v zemědělství lze očekávat další pokles.

Nejvyšší nabídkové ceny jsou v Praze, kde se m2 zemědělské půdy v průměru nabízí za 92,-Kč. Nejlevnější pozemky se nabízejí ve Zlínském kraji a to za 26,- Kč. Nejvyšší poklesy byly zaznamenány v Libereckém kraji (-21,05% roční změny) a v Ústeckém kraji (-22,22% čtvrtletní změny). Naopak nejvyšší růst byl zaznamenán v Praze (+67,28% roční změny, +31,43 čtvrtletní změny).

Ze všech sledovaných segmentů realitního trhu tak zemědělské pozemky zaznamenaly ve sledovaných obdobích nejvýraznější pokles, zatímco ostatní segmenty realitního trhu v současné době rostou, v nejhorším případě stagnují (trhy s byty, trhy stavebních pozemků, trh rodinných domů).

Ukazuje se, že módní trend investování do zemědělských pozemků skončil. Otázkou zůstává, který faktor ovlivňuje chování ekonomických subjektů do té míry, že se rozhodují snižovat nabídkové ceny zemědělské půdy. Pravděpodobně se jedná o kombinaci více faktorů.

Hospodaření na zemědělských pozemcích má tu výhodu, že hospodáři je zajištěn minimální příjem ve formě dotací i v situaci, že vlivem nepříznivých podmínek není schopen realizovat žádnou nebo nízkou zemědělskou produkci. Právě dotace zatraktivňovaly investice do zemědělských půd v nedávné minulosti.

Zdá se, že i ty nejvýhodnější dotace do hospodaření na zemědělských půdách nejsou schopny ekonomicky vyvážit riziko nejistého hospodářského výnosu, kdy denní tisk prakticky denně zásobuje veřejnost negativními informacemi o různých ekologických katastrofách (globální oteplování, sucho, mráz, horko, přívalové deště, škůdci, eroze atd.) a očekávané míry ekonomické návratnosti z investice do zemědělských pozemků.

Dalším rizikem se jeví současný a očekávaný budoucí kurz koruny k euru. Dotace v zemědělství jsou totiž v převážné míře vypláceny v eurech (85% dotace), kdy se tyto převádějí podle stanoveného kurzu. Jestliže tedy jsou všeobecná ekonomická očekávání v souvislosti s budoucím kurzem taková, že hodnota koruny bude stoupat, pak logicky po převodu zemědělských dotací na národní měnu hospodář obdrží méně, než by tomu bylo naopak.

Jistě je to i určitá motivace pro zahraniční investory, kteří drží určitou část zemědělské půdy skrze své právnické osoby registrované v ČR pro to, aby zbystřili a chystali případnou transformaci vlastněné zemědělské půdy na eurový finanční kapitál.

V neposlední řadě pak negativně ovlivňují hospodaření stoupající náklady, zejména mzdové. Průměrné mzdy strmě stoupají a farmář je nucen přeplácet zaměstnance a bojovat s potenciální konkurencí jiného odvětví národního hospodářství, kde jsou nabízené mzdy vyšší. Podle posledních průzkumů nejvíce rostou mzdy právě nízkokvalifikovaných pracovních sil, pro které tvoří zemědělské odvětví hlavní poptávku.

Růst cen bytů se zastavil
7.12.2018, Ing. David Slavata, Ph.D

Růst cen bytů se dle posledních analyzovaných údajů vycházejících z průměrných nabídkových cen bytů v ČR zastavil. Hodnota indexu VŠB- UNI (vypočítávaného z nabídkových cen stávajících bytů k prodeji) má od 7.10.2018 stagnující tendenci při jeho tehdejší hodnotě 1054,3 bodů. K dnešnímu dni 7.12.2018 činí jeho hodnota 1056,2 bodů (viz graf). Je pravděpodobné, že opatření ČNB na zmírnění růstu cen bytů, které bylo akceptované bankovním sektorem bylo alespoň krátkodobě úspěšné.

Celkový růst indexu VŠB-UNI za sledované období posledního čtvrtletí činil +1,69%, oproti tomu činil růst indexu za poslední rok ke dni 7.12.2018 +9,65%. Nicméně porovnáváme-li hlavní ukazatel dostupnosti bydlení P/I (cena bytu/disponibilní příjem) odvozený z poslední známé úrovně průměrné mzdy v ČR dostáváme se na 11,31 disponibilních ročních platů za průměrnou nabídkovou cenu bytu. Tento ukazatel je stále vyšší než doporučovaných 9 ročních platů jako jedno z kritérií pro poskytnutí úvěru doporučovaných ČNB.

Podle posledních údajů zveřejněných ČSÚ vzrostla k 3. čtvrtletí 2018 mzda na 31516,- Kč (růst o 8,5% oproti stejnému období předchozího roku) a podle posledních analýz lze předpokládat další růst průměrných mezd při stabilní úrovni míry nezaměstnanosti. Současná cenová stagnace cen bytů představuje tak pravděpodobně jenom krátkodobou přestávku v dalším předpokládaném růstu cen, které jsou do značné míry ovlivněny růstem mezd.

Srovnáme-li nabídkové ceny stávajících bytů ke dni 7.12.2018, nejvyšší průměrné ceny bytů jsou jako už tradičně v Praze, kde se m2 stávajících bytů nabízí za 89600,-Kč. Nejdráže v ČR se nabízejí byty v Praze 1. Průměrná nabídková cena je 149300,- Kč/m2. Nejlevnější jsou pak dlouhodobě byty v Ústeckém kraji s průměrnou cenou 14600,-Kč/m2. Vůbec nejlevnější byty jsou nabízeny v okrese Most s průměrnou cenou 11000,- Kč/m2.

Průměrné nabízené nájmy za poslední čtvrtletí poklesly ke dni 7.12.2018 o 1,09% (viz graf níže). Oproti tomu za poslední rok vzrostly o 4,22%. Jedná se do určité míry o překvapení, neboť doposud všeobecně prezentované zdroje mluví a píší o stále se zvyšujících nájmech. Ceny nájmů v podstatě kopírují z regionálního hlediska ceny bytů. Nejvyšší nájmy jsou v Praze s průměrnou nabízenou cenou čistého nájmu ve výši 349,-Kč/m2/měsíc. Nejnižší nájmy jsou pak v Ústeckém kraji. Měsíční nájem se pohybuje na úrovni 135,-Kč/m2.

Z hlediska roční perspektivy byl indikován největší nárůst nájmů v období mezi 9.6.2018 a 10.10.2018, kdy měsíční nájem za m2 narostl z úrovně 255,-Kč/m2/měsíc na úroveň 277,-Kč/m2/měsíc. Růst tedy v poměrně krátké době 4 měsíců dosáhl 8,6%.

Tento pravděpodobně sezónní nárůst byl způsoben poptávkou vysokoškolských studentů po nájmech v univerzitních městech na konci letních měsíců, případně nabídka nájemních bytů pro krátkodobé ubytování turistů. V současné době je patrný již postupný pokles nájmů. Otázkou zůstává, jak se do snižující ceny promítnuly možné obavy pronajímatelů z poskytování krátkodobého pronájmu, kteří začali být centrem zájmu finančních úřadů, popřípadě restriktivními opatřeními přijatými některými obcemi ve vztahu k pronájmu soukromých bytů sociálně slabým skupinám obyvatelstva (zóny bez možnosti žádat o příspěvek na bydlení).

Tržní ceny nemovitostí v ČR podle měst
11.1.2018, Ing. David Slavata, Ph.D

V období říjen až prosinec 2017 probíhal průzkum cen bytů, nájmů a rodinných domů v krajských městech ČR. Výzkum probíhal za pomoci studentů Ekonomické fakulty VŠB-TU Ostrava, kteří navštěvovali předměty Oceňování majetku a Ekonomiku a politiku bydlení. První dílčí výsledky tohoto výzkumu jsou shrnuty v následující tabulce.

Aktuální ceny bytů, rodinných domů a nájmů dle šetření v období říjen až prosinec 2017. Nejvyšší a nejnižší hodnoty jsou zvýrazněny tučně. Nejdráž bylo celkem očekávaně v Praze. Nejlevnější byty a RD se nabízely v Ústí nad Labem. Nejnižší nájmy jsou pak v Jihlavě.

Pokud zjišťujeme výnosnost z pohledu investorů, pak je nejvýnosnější koupit byt v Ústí nad Labem, kde lze očekávat hrubý výnos ve výši 10,23%. Nejnižší výnos je realizován v Brně (překvapivě to není Praha) s hrubým výnosem 3,68%

Ceny bytů, nájmů a rodinných domů k 31.12.2017 v krajských městech ČR:
Město Cena bytu

v tis. Kč na m²

Měsíční nájem

v Kč na m²

Cena RD

v tis. Kč na m²

Praha74,629263,3
Brno48,818033,7
Hradec Králové38,818217,7
Plzeň35,916518,3
Olomouc35,916319,6
Zlín33,914520,6
České Budějovice32,013618,1
Liberec30,713921,7
Karlovy Vary25,715314,2
Jihlava24,213118,1
Ostrava19,113415,0
Ústí nad Labem13,313611,1

SR Index - Aktuální hodnota: 61,93 bodů
11.1.2018, Ing. David Slavata, Ph.D

SR index byl vytvořen jako globální index, který má zobrazovat situaci na českém realitním trhu. Jeho úroveň indikuje to, zda celková situace na realitním trhu inklinuje k nadhodnocení cen bytů v ČR. Index se odvíjí od situace na trhu nemovitostí z doby finanční krize v roce 2008, kdy byla jeho úroveň stanovena na 100 bodů. Čím více se tedy hodnota SR indexu blíží 100, tím více hrozí vznik realitní bubliny. Index je vytvořen váženým průměrem při použití základních ekonomických ukazatelů v oblasti stavu realitního trhu. Jedná se o PE ratio, Housing Debt to Income ratio a Gros Rental Yields ratio. SR index tedy zohledňuje cenu nemovitostí, výnos nemovitostí, příjem domácností, aktuální hypotéční úrok a splátku hypotéky. SR index byl vytvořen autorem těchto stránek na základě vlastních dlouholetých zkušeností v segmentu realit.